Porcelænshaven har fået ny ejer og udlejer

Skrevet af - Foto: Bjarke MacCarthy - 4. maj 2016 - 9:280 kommentarer
Porcelænshaven har fået ny udlejer, men lejemålet kan kun opsiges af udlejer under helt særlige forhold.

DSEB (Danish Society for Education and Business, tidligere FUHU) solgte i december CBS’ store lejemål i Porcelænshaven til et anpartsselskab under svenske NIAM AB, Nordeuropas største ejendomsfond. CBS forventer ikke, at ejerskiftet vil forandre noget.

Porcelænshaven har fået ny ejer, og dermed har CBS fået ny udlejer til sit store lejemål. Den nye ejer er det dansk indregistrerede Ejendomsselskabet N5 Thor Aps, der er stiftet og ejet af det svenske ejendomsinvesteringsselskab NIAM AB, en af Nordeuropas største ejendomsfonde.

DSEB solgte Porcelænshaven til det svenske investeringsselskab i december 2015. Året forinden, i 2014, havde DSEB og CBS genforhandlet lejekontrakten med virkning fra december 2016. Da blev lejemålets ’uopsigelighed’ (10-årige gensidige opsigelsesfrist) ændret til en gensidig 2-årig opsigelsesfrist.

Kombinationen af ejerskiftet og de ændrede lejeforhold har ført til bekymring og spekulationer blandt nogle af CBS’ medarbejdere, men ifølge universitetsdirektør Peter Jonasson Pedersen er der hverken grund til det ene eller det andet.

Ejerskiftet medfører ’business school as usual’

Ifølge universitetsdirektøren er det ganske korrekt, at den indledende uopsigelighed på 10 år overgik til et almindeligt opsigelsesvarsel på 24 måneder i forbindelse med genforhandlingen af Porcelænshaveaftalen – der bestod af 3-4 kontrakter og parkering.

- Det er ganske normal procedure, at man starter et lejemål op med uopsigelighed, hvorefter aftalen overgår til almindeligt opsigelsesvarsel. Det er de samme betingelser, der gælder for Dalgas Have, fortæller Peter Jonasson Pedersen og påpeger:

- CBS genforhandlede Porcelænshave-lejemålet i 2014, hvilket  gav CBS en betragtelig huslejereduktion. Den kontrakt løber bare videre, også under de nye ejere. Vi har haft en dialog med NIAM, og jeg har kun fået positivt indtryk af vores nye udlejer.

CBS har afgivet sin købsret på Porcelænshaven

Et andet forhold i forbindelse med ejerskiftet, der har leveret gødning til bekymring og spekulationer, har været, at CBS skulle have haft en forkøbsret på Porcelænshaven, men ikke blev tilbudt selv at overtage bygningerne. Men det beror ifølge universitetsdirektøren på en fejlopfattelse:

- CBS har aldrig haft nogen forkøbsret på Porcelænshaven. Hvad er korrekt, er at CBS havde en købsret til en given pris i den nuværende lejekontrakt frem til 30. november 2016. I den genforhandlede kontrakt fra 2014 bortfalder den købsretten fra 1. december 2016. Det var allerede aftalt med DSEB, fortæller Peter Jonasson Pedersen og fortsætter:

- I min optik er ejerskiftet normalt. Vi har en solid lejeaftale med NIAM, og vi er beskyttet af de almindelige regler i lejeloven. Man er altså ret godt sikret som lejer i dansk erhvervslejelov. Men selvfølgelig vil man altid tage en dialog med en ny udlejer, om der er ting, der ønskes tilrettet i lejekontrakten.

Beskyttelsen består af, at en udlejer kun kan opsige en lejeaftale under helt særlige forhold. Ejeren skulle i så fald ønske at bygge hele lejemålet om og ikke længere udleje det.

Det 100 år lange nære samarbejde stadig nært

En anden årsag til, at DSEB’s fraslag af Porcelænshaven foranledigede en del rynkede pander og bekymring rundt omkring på CBS, var en formulering i DSEB’s årsrapport fra 2014 om huslejeforhandlingerne med CBS. Her stod der:

”Det har været en lang proces at komme i hus med lejekontrakten, men under de givne omstændigheder er bestyrelse og ledelse tilfredse med det opnåede resultat.” En formulering som denne i en årsrapport, fremhæves det, anvendes oftest til at beskrive et svært og utilfredsstillende forløb.

Det har ført til spekulationer om, at der muligvis var kommet skår i det 100 år lange historiske fællesskab mellem CBS og DSEB, der som Foreningen af Unge Handelsmænds Uddannelse faktisk stiftede Handelshøjskolen i København for snart 100 år siden.

Men DSEB’s administrerende direktør Stina Vrang Elias fremhæver, at der fra DSEB’s side ingen ønsker er om ikke at fastholde og fortsætte de gode og nære relationer til CBS, og påpeger, at der ved de seneste årsmøde ikke blot faldt de sædvanlige bidrag til CBS’ aktiviteter, men mere til i forbindelse med det kommende 100 års jubilæum.

DSEB måtte blot diversificere formuens portefølje

- Der skal intet lægges i frasalget af Porcelænshaven. Det har bare handlet om, at vi i DSEB ikke kunne fortsætte med at have hele formuen placeret i bare 2 bygninger, fortæller Stina Vrang Elias, administrerende direktør i DSEB og fortsætter:

- Det samme gælder formuleringen om processen med at forhandle ny lejekontrakt. Den dækker blot over, at forhandlingerne gav os et klart indblik i, hvor sårbart det er kun at have sin formue placeret i 2 bygninger.

Det var ifølge DSEB’s administrerende direktør netop på det grundlag, at DSEB’s bestyrelse i januar 2015 tog op til diskussion, hvorvidt bygningerne var den bedste måde at placere formuen, og om DSEB overhovedet var de rette til at eje og udleje ejendomme.

- Det er ikke det, DSEB er sat i verden for. Man besluttede derfor at trække formuen ud og diversificere den i en bred vifte af papirer, så man kunne sprede risikoen, fortæller Stina Vrang Elias.

Angående CBS’ køberet fremhæver DSEB’s administrerende direktør, at det under forhandlingen med CBS i 2014 om den nye lejeaftale var meget tydeligt, at CBS ikke ønskede at købe ejendommen til den pris, DSEB var forpligtiget til at sælge den til.

Info 

CBS’ nye udlejer – NIAM

NIAM AB er ifølge sin egen hjemmeside en af ​​Nordeuropas største ejendomsfonde med en portefølje på cirka 2,9 mia € (pr. 31. december 2015). Niam har hovedkontor i Stockholm og lokale kontorer i Oslo, Helsinki og København. Niam har 49 medarbejdere, hvoraf 27 arbejder dedikeret til køb og forvaltning af fast ejendom, hvilket gør ejendomsfonden til en af ​​de største aktører på markedet.

Niam’s selverklærede ambition er at være den foretrukne partner i det nordiske ejendomsmarked. Niam’s  opportunistiske fonde har et mål på 18-20 procent af bruttoprovenuet (cirka 15 procent nettoafkast), og Niam’s Core Plus fond har et mål på 10 procent nettoafkast.

Niam skabe ifølge fondens webside værdi ved omhyggelig udvælgelse af ejendomme og aktiv ejendomsadministration. Niam erhverver ejendomme af høj kvalitet med stabilt ’cash flow’, som fonden derefter positionerer for salg til det institutionelle marked. Portefølje-ledelsesteamet er fokuseret på at øge værdien af ​​NOI-vækst gennem indtægtsøgende og omkostningsreducerende strategier.

’N5’ betegnelsen Ejendomsselskabet N5 Thor Aps henviser til, at anpartsselskabet ligger under fonden ’Niam Nordic V’, hvis strategi beskrives som ’opportunistisk’:

Vintage year: 2011
Strategy: Opportunistic
Type: Closed-ended
Equity committed: €719 million
Target: Commercial real estate in the Nordic and Baltic regions
Fund Manager: Erik Rydström